Prodávát sám, nebo s realitkou?

Měl bych prodávat sám? Abych ušetřil? Nebo abych si to vyzkoušel? Nebo prodej svěřit zkušenějším?

Oboje je možné. Stejně, jako možné sám si postavit dům, nebo si sám vyměnit pneumatiky na autě, je možné si i sám prodat nemovitost. Otázka není, jestli to dokáže, nebo to nedokážete. Otázka je jaká rizika a ohrožení jsou skrytá v procesu prodeje a co se může pokazit. Některá rizika si zrekapitulujeme:

Marketing a prezentace nemovitosti

Aby nabídka měla šanci najít dobrého kupce, potřebujete nezbytně profesionální fotografie. Současným trendem v realitním focení je technologie HDR (High Dynamic Range). Ta zajistí dobře prosvětlené a prokreslené fotografie. Bez ní budou na fotce zpravidla přesvětlená okna a tmavé místnosti. U některých nemovitostí pomůže prodeji videoprezentace a někdy spíše 3D sken (Matterport). Někdy je vhodné udělat vizualizace budoucího stavu. 

Nestačí zveřejnit nabídku na Srealitách. Přestože Sreality mají dominantní postavení v ČR, mnoho prodejů probíhá díky prezentaci na dalších realitních portálech. Těch smysluplných je kolem deseti. 

A nestačí jen nabídku vystavit. Jiné nabídky vaši nemovitost každou hodinu odsouvají na portálu níže a níže. Za pár dní bude vaše nabídka téměř neviditelná. Viditelnost je potřeba každý den kontrolovat a "topovat", to znamená za příplatek posouvat zpět nahoru. Vedle "topování" jsou i další nástroje pro zviditelnění. Například "Tip regionu" na Srealitách. Na Reality iDnes je to "Atraktivní nabídka, poutání na Home Page, a poutání v článcích na iDnes". 

Dále u některých nabídek pomohou placené kampaně na sociálních sítích a další nástroje.  

Legislativní požadavky

U většiny nemovitostí (některé mají výjimku)  je zákonnou povinností předat zájemci o koupi Průkaz energetické náročnosti. Nedodání Průkazu je porušením Zákona o hospodaření energií 406/2000 Sb. s možnou sankcí pro fyzické osoby až 100.000 Kč. 

Podle nového stavebního zákona (účinného od 1. 7. 2024) je vlastník nemovitosti povinen uchovávat stavební dokumentaci odpovídající skutečnému stavu stavby a poskytnout ji kupujícímu. 

Další povinnosti (a možné sankce) souvisí s povinnými revizemi v nemovitosti. Dobrý realitní makléř vám v této věci poradí.

Organizace prohlídek se zájemci

Pro první prohlídku platí, že zájemci chtějí vidět nemovitost, nikoli majitele. Je vhodnější, když na první prohlídce majitele nepotkají, nebo pokud kontakt bude minimální. Zájemci si chtějí v klidu projít nemovitost, představit si v ní sebe a necítit při tom v zádech oči současných majitelů. 

Současně je potřeba počítat s tím, že se ozvou s požadavkem prohlídky v konkrétní termín a budou očekávat, že jim bude vyhověno. 

Vyjednávání se zájemcem o koupi

- doba rezervace a sankce za nedokončení obchodu,

- zda umožníte vložení zástavy na nemovitost pro hypotéku,

- kdo připraví kupní smlouvu a zajistí úschovu kupní ceny,

- jak dlouho po převodu bude předána nemovitost.

Těch otázek je mnohem více. Pokud budete mít štěstí, kupující nebude dobrý vyjednavač a obchodník a aktivita bude na vaší straně. Pokud to ale bude naopak, může vás zájemce manipulovat do podmínek, které pro vás nebudou dobré. 

Pokud vás budete zastupovat zkušený makléř, máte tento problém vyřešen.

Právní servis a úschova kupní ceny

Kupní smlouvu by měla připravovat osoba s právním vzděláním. Navíc by to měl být někdo, kdo se věnuje realitním obchodům pravidelně. Každý právník není expert na realitní transakce, stejně jako není každý lékař expert na bederní páteř. Dobrý makléř spolupracuje s osvědčenými odborníky.

A co se týče úschovy peněz - máte k dispozici tři způsoby úschovy kupní ceny. Vlastně čtyři. Každá má své výhody a rizika. Promyslete s předstihem a rozhodněte se dříve, než se objeví zájemce.

Předání nemovitosti a riziko dodatečné reklamace

Předání nemovitosti má svá pravidla a pokud proběhne správně, minimalizuje se prostor pro nedorozumění a dodatečné reklamace.

Rekapitulace

Nikdo by vám neměl podsouvat, že prodej nemovitosti sami nezvládnete. Zvládnete. Ale je přirozené, že pokud výše uvedené sám podnikáte jednou dvakrát za život, udělá to lépe a s menším rizikem někdo, kdo se tomu věnuje každý den. Někdo takový prodá vaši nemovitost rychleji, bezpečněji a zpravidla i za vyšší cenu.

Zůstává klíčový argument pro prodej vlastními silami: "Nemusím nikomu platit". Pokud je problém ve výši odměny, kterou požaduje makléř, se kterým jednáte, vyjednejte si s ním odměnu (provizi), která vám vyhovuje. Pokud to nejde, a je to pro vás zásadní, najděte si jiného makléře. S realitními službami je to jako s každými jinými - vyberte si partnera, který vám vyhovuje a má vaší důvěru a současně je cena za jeho služby pro vás přijatelná.